Mediante el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, publicado el pasado día 18 de diciembre en el Boletín Oficial del Estado se ha modificado, entre otras, la normativa que afecta a los contratos de alquiler de vivienda, introduciendo medidas que amplían el plazo de duración del contrato de arrendamiento, limitan el importe de la fianza, amplían las prórrogas y, en definitiva, intentan dar más estabilidad y garantías a las personas que viven de alquiler.
En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística o territorial.
Las novedades más destacables son:
Duración: Los contratos de alquiler de vivienda pasan a tener una duración mínima de 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si es una persona jurídica. El arrendatario podrá con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato renunciar a la prórroga para alcanzar los 5 ó 7 años, en el caso de que el contrato por escrito fuera inferior a estos años, pero el arrendador vendrá obligado a prorrogarlo si el arrendatario desea seguir con el alquiler y no manifiesta nada.
Excepciones:
- Si transcurrido el primer año del contrato el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Tratándose de finca no inscrita, si el contrato se realizó de buena fe con quien parecía ser el legítimo propietario, sin que ello sea imputable al verdadero propietario, podría rescindirse de acuerdo con la normativa vigente y sin perjuicio de que al arrendatario pudiera corresponderle una indemnización de acuerdo con el art. 1571 del código civil por los daños y perjuicios causados, que en principio debería ser abonada, en caso de que corresponda, por quien lo arrendó indebidamente.
Prórroga del contrato de arrendamiento: Llegado a su vencimiento, es decir, pasados los 5 ó 7 años, según corresponda, en caso de que ninguna de las partes haya comunicado su voluntad de extinción del contrato al menos con 30 días de antelación, el contrato se prorrogará durante 3 años más.
IPC: para que la renta pactada en el alquiler pueda variarse anualmente, deberá pactarse expresamente en el contrato indicando el índice o método de referencia para calcular la renta. Si no se indica nada y sólo se pacta que se anualizará, se aplicará la variación anual del Indice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión.
Gastos generales de sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda o a sus accesorios, podrá pactarse que sean a cargo del arrendatario.
Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato: podrá pactarse que sean a cargo del arrendatario si el arrendador es persona física. Los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario podrá ser abonados por éste, si así se pacta, independientemente de que el arrendador sea persona física o jurídica.
Fianza: No estará sujeta a actualización durante los años de vigencia del contrato. Ahora bien, cada vez que el arrendamiento se prorrogue podrá exigirse que la fianza sea incrementada.
Comments are closed.
